L’acquisto della casa in cui abitare è, per oltre il 90% dei cittadini europei, il più importante investimento della vita.

La maggior parte dei cittadini europei acquista casa ricorrendo a un prestito ipotecario. Il mercato dei crediti ipotecari rappresenta una parte molto significativa dell’economia europea: lo stock dei mutui ipotecari residenziali in essere rappresenta quasi il 47% del PIL della Unione.

E’, quindi, evidente l’interesse dell’Unione europea per una sempre maggiore integrazione dei mercati nazionali del credito ipotecario, sia al fine di tutelare i consumatori, sia per rendere più efficace e più stabile il funzionamento del sistema finanziario, nonché, più in generale, dell’economia europea.

Ancora oggi, infatti, permangono differenze sostanziali nella disciplina dei mutui ipotecari tra i 28 Stati membri dell’Unione europea e queste differenze creano ostacoli che limitano le compravendite da uno Stato all’altro, riducono la concorrenza e le possibilità di scelta sul mercato, facendo aumentare il costo dell’erogazione di prestiti.

A queste considerazioni, si è aggiunta la crisi finanziaria degli ultimi anni che ha portato alla luce comportamenti irresponsabili da parte delle banche e degli altri operatori del mercato dei prestiti per la casa, facendo perdere fiducia ai consumatori e mettendo i mutuatari sempre più in difficoltà nel far fronte ai propri prestiti, con aumento degli inadempimenti e delle vendite forzate.

Di conseguenza, anche sull’onda delle decisioni del G20 e del Consiglio per la stabilità finanziaria (Financial Stability Board), che hanno fissato alcuni principi internazionali in materia di requisiti di validità per la sottoscrizione di mutui in relazione a beni immobili residenziali, la Commissione europea ha accelerato il percorso per adottare una disciplina che armonizzi, a livello europeo, alcuni standard nella erogazione dei prestiti ipotecari per l’acquisito di beni immobili a uso residenziale.

Lo strumento giuridico prescelto non è il regolamento, che avrebbe creato regole uniformi in tutti gli Stati membri, ma la direttiva, la quale, innanzitutto, deve essere recepita dai singoli Stati e, in secondo luogo, entro certi limiti, può essere adattata alle esigenze del contesto nazionale.

Pertanto, il nuovo quadro normativo qui illustrato, che riguarda principi e regole generali fissate dall’Unione europea, deve essere poi letto anche con riferimento alle norme nazionali che vi daranno attuazione, in Italia in discussione proprio in questo periodo in Parlamento.

L’iter della direttiva sui contratti di credito per i beni immobili residenziali

Come avviene a livello europeo, le nuove norme sono il risultato di un iter iniziato molti anni fa, esattamente nel marzo 2003, quando la Commissione europea ha intrapreso uno studio per individuare le barriere che ostacolavano la realizzazione di un mercato interno dei contratti di credito relativi a beni immobili residenziali.

Il 19 luglio 2005, quindi, la Commissione ha aperto una consultazione pubblica attraverso un “libro verde” sul credito ipotecario e, alla fine del percorso, il 18 dicembre 2007, ha adottato un “Libro bianco”, contenente proposte sull’integrazione dei mercati UE del credito ipotecario.

Il tutto è sfociato, nel 2011, nella proposta di una direttiva che è stata approvata dai due rami legislativi dell’Unione europea, il Parlamento europeo e il Consiglio, il 4 febbraio 2014.

La direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, deve essere recepita in tutti gli ordinamenti nazionali dei 28 stati membri al massimo entro il 21 marzo 2016 e si applicherà a tutti i contratti di mutuo ipotecario stipulati a partire dalla medesima data e non prima.

Anche le banche e gli altri intermediari finanziari dovranno applicare le nuove norme: tuttavia, avranno un anno per adeguarsi alla disciplina (quindi, fino al 21 marzo 2017), ma, qualora usufruissero di questa dilazione, potranno stipulare contratti di mutuo ipotecario solo all’interno dei confini del proprio Stato di origine.

I principali contenuti della direttiva

L’obiettivo fondamentale della direttiva è quello di garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito (mutui) relativi a beni immobili destinati a uso abitativo: a tal fine, essa definisce un quadro giuridico dell’Unione adeguatamente armonizzato in diversi settori, tuttavia, tenendo conto delle differenze nei contratti di credito derivanti in particolare da differenze nei mercati nazionali e regionali dei beni immobili.

Il campo di applicazione, quindi, sono i mutui per l’acquisto di beni immobili a uso residenziale, assistiti da ipoteca o da altra forma di garanzia analoga, stipulati dai consumatori: nel diritto dell’Unione europea, “consumatore” è ogni persona fisica che agisce al di fuori della sua attività commerciale o professionale.

La direttiva disciplina numerosi aspetti dai crediti ipotecari, dall’informazione e pubblicità fino alla estinzione: in alcuni casi, le norme unionali sono dettagliate e devono essere applicate in tutti gli Stati nello stesso modo: in altri casi, le norme fissano degli obiettivi che ogni Stato può raggiungere sulla base di proprie norme nazionali.

Prima di tutto viene l’educazione finanziaria dei consumatori, senza la quale non è possibile nessuna gestione responsabile del debito di singoli e famiglie, ancora meno di contratti complessi come sono i mutui ipotecari: gli Stati devono attivare azioni per guidare i consumatori, specialmente quelli che sottoscrivono un credito ipotecario per la prima volta, offrendo loro informazioni chiare e generali sulla procedura per la concessione del credito. Tutte queste informazioni devono essere prestate a titolo gratuito.

In secondo luogo, chi opera in questo settore – banche o altri intermediari finanziari – deve osservare determinate norme di comportamento verso i consumatori: deve agire “in maniera onesta, equa, trasparente e professionale, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori”, assicurando che il personale che vende questi strumenti finanziari abbia alcuni requisiti minimi di conoscenza e competenza. Senza questi requisiti, che ogni Stato deve fissare, non è possibile svolgere attività di intermediazione.

Gli Stati devono anche stabilire norme generali in materia di pubblicità e marketing: come recita la direttiva, essi “impongono che le comunicazioni di pubblicità e marketing relative ai contratti di credito siano corrette, chiare e non ingannevoli. In particolare, sono vietate formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative circa la disponibilità o il costo di un credito”.

Ogni annuncio pubblicitario deve comprendere una serie di informazioni di base puntualmente indicate dalla direttiva.

Un aspetto delicato riguarda le pratiche commerciali con cui sono offerti i mutui casa. Spesso sono abbinati ad altri servizi. La direttiva europea distingue:

• pratiche di commercializzazione “abbinate”, che si verificano quando l’offerta o la commercializzazione di un contratto di credito avviene in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti e il contratto di credito non è disponibile per il consumatore separatamente;
• pratiche di commercializzazione “aggregate“, che si verificano quando l’offerta o la commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti, è messo a disposizione del consumatore anche separatamente, ma non necessariamente alle stesse condizioni praticate quando esso è offerto in maniera aggregata con i servizi accessori.

La direttiva impone agli Stati membri di consentire le pratiche di commercializzazione aggregata, ma di vietare, in linea generale e con qualche limitata eccezione (ad esempio, l’accensione di contratti di conto corrente legata al mutuo), le pratiche di commercializzazione abbinata.

Viene istituito il “Prospetto informativo europeo standardizzato (PIES)”, obbligatorio e identico in tutti gli Stati membri, che contiene le informazioni precontrattuali sul mutuo ipotecario, tra le quali il calcolo del TAEG – il tasso annuo effettivo globale che indica il costo totale del credito per il consumatore – che deve essere calcolato ovunque secondo la formula fissata da un apposito allegato della direttiva.

Ogni intermediario finanziario è obbligato a fornire tutte le informazioni personalizzate necessarie a confrontare i crediti disponibili sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata sull’opportunità di concludere un contratto di credito.

Sono armonizzati anche gli obblighi di verifica del merito creditizio del consumatore: la valutazione del merito creditizio è obbligatoria, non può basarsi solo sul valore dell’immobile da acquistare ma deve essere effettuata sulla base delle informazioni sul reddito e le spese del consumatore e altre informazioni sulla situazione economica e finanziaria.

La direttiva contiene una serie di criteri per rendere affidabile la valutazione dei beni immobili residenziali da parte dei periti ai fini della concessione dei crediti ipotecari.

Una disciplina specifica riguarda i cosiddetti prestiti in valuta estera: ogni Stato deve dettare disposizioni specifiche e adeguate.

Infine, nuove norme sono dettate a livello europeo sul tema della estinzione anticipata del mutuo: chiudere prima un mutuo ipotecario è un diritto che gli Stati devono assicurare a ogni consumatore, compreso il diritto a una riduzione del costo totale del credito, che riguarda gli interessi e i costi dovuti per la restante durata del contratto, senza penalità o altri oneri impropri.

La direttiva affronta anche il tema della morosità e degli eventuali conseguenti pignoramenti, tema che, nel Parlamento italiano, che sta approvando la legge delega al governo per il recepimento della direttiva europea in Italia, ha dato luogo a situazioni, per usare un eufemismo, “kafkiane”.

La direttiva non impone nulla ai singoli Stati e, sul tema, stabilisce testualmente che:

“1. Gli Stati membri adottano misure per incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia”.

Spetta, quindi, ai singoli Stati definire norme chiare e precise in caso di mancato pagamento di rate dei mutui ipotecari: essi possono consentire ai creditori – banche o altri intermediari finanziari – di imporre oneri aggiuntivi al consumatore in caso di inadempimento (ad esempio, penali), ma, da un lato, devono fissare un limite massimo per tali oneri, dall’altro lato, devono garantire che tali oneri non siano superiori a quanto necessario per compensare il creditore dei costi sostenuti a causa dell’inadempimento.

Infine, la direttiva fissa gli standard qualitativi per i servizi di erogazione di mutui ipotecari e una procedura di abilitazione, vigilanza e requisiti prudenziali alla quale sono assoggettate le banche e gli altri intermediari finanziari che intendono operare sul mercato dei mutui ipotecari.

Banche e altri intermediari, infatti, devono essere espressamente abilitati per l’esercizio di tutte o una parte delle attività di intermediazione del credito e ogni Stato deve designare le autorità nazionali competenti abilitate a garantire l’applicazione e il rispetto della direttiva, assicurando che esse siano dotate dei poteri di indagine e di controllo, nonché delle risorse adeguate necessari all’adempimento efficiente ed efficace delle loro funzioni.

ACCESSO DIRETTO ALLE FONTI DI INFORMAZIONE:

Direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010, in GU UE L 60 del 28.2.2014, p. 34

Libro verde della Commissione, del 19.7.2005. sul credito ipotecario nell’UE, COM(2005) 327

Libro bianco della Commissione, del 18.12.2007 sull’integrazione dei mercati del credito ipotecario nell’UE, COM (2007) 807